所謂房地產(chǎn)庫存，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有的待售新建商品房。關于我國房地產(chǎn)市場上到底有多少庫存，目前存在許多討論。國家統(tǒng)計局公布的“商品房待售面積”，指已竣工商品房中尚未銷售的面積，截至2015年11月末，全國約有7億平方米；住建部門統(tǒng)計的“月末累計可售面積”，指獲頒預售或銷售許可證但尚未銷售的面積，目前全國該類庫存約有22億平方米至25億平方米，且從理論上來說，包括上面提到的7億平方米；國家統(tǒng)計局公布的商品房屋施工面積中，扣除已經(jīng)預售掉的面積，剩余部分也被認為是房地產(chǎn)庫存，目前全國該類庫存約有45億平方米至55億平方米。
當然，還有更廣義的理解，那就是開發(fā)商土地儲備可轉化為商品房的面積，通常又被稱為房地產(chǎn)市場的潛在供給，目前初步估算約有50億平方米至60億平方米。
三四線城市去庫存壓力較集中
當下，中國房地產(chǎn)去庫存已成“國家任務”。業(yè)內人士認為，樓市去庫存的壓力主要集中在三四線城市，而一二線城市壓力比較小，這種分化趨勢會繼續(xù)下去。
春節(jié)期間，中國指數(shù)研究院派300多名分析師到160個城市調研發(fā)現(xiàn)：分化仍是房地產(chǎn)市場的主旋律，一線城市和部分熱點二線城市房地產(chǎn)市場持續(xù)上行，量價走勢顯著，而多數(shù)三四線城市的房地產(chǎn)市場受各類因素影響，庫存高企，發(fā)展面臨較大風險。對于三四線城市庫存壓力大的原因，中國指數(shù)研究院常務副院長黃瑜說：“通過調研總結發(fā)現(xiàn)，第一類是前期樓市膨脹發(fā)展，而隨著供應量加大，需求并未大量增加，市場逐漸低迷，如唐山、咸陽等；第二類是產(chǎn)業(yè)結構單一，經(jīng)濟發(fā)展緩慢，造成居民收入下滑，購買力下降。經(jīng)濟的不景氣也造成人口大量外流，影響樓市需求，如臨汾、長春等；第三類是城市吸引力弱，人口吸附能力差，流出的人口多數(shù)涌入臨近中心城市，如湖北荊州、武穴等；第四類是有一定的潛在住房需求，但因市場上供應樓盤同質化嚴重、價格偏高，有效需求難以得到滿足，造成供需錯配，如江西廣豐、內蒙古赤峰、黑龍江望奎等。”
中國銀行國際金融研究所研究員李佩珈表示，2015年，在政策持續(xù)放松背景下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)企穩(wěn)復蘇、區(qū)域分化、結構調整的新變化。但種種跡象表明，當前房地產(chǎn)市場復蘇基礎不穩(wěn)，動能較弱，尤其是庫存高企更成為制約未來3-5年房地產(chǎn)市場健康運行的突出問題，三四線城市及商業(yè)物業(yè)的去庫存壓力更大。
中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌直言，當前中國樓市去庫存難度堪稱巨大，存在“難度大、分化大”兩大特征。對于分化大，顧云昌解釋稱，我們應該看到，高庫存主要存在于二三線甚至三四線城市當中，北、上、廣、深等一線城市并不存在高庫存問題，反而是庫存不足，“這也決定了此次出臺的契稅和營業(yè)稅優(yōu)惠政策區(qū)別對待一線城市和不限購城市的現(xiàn)象。”顧云昌說。
應多措并舉去庫存
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長馮俊日前表示，當前去庫存的關鍵是推進供給側改革，不是簡單的減少供應，而是主動適應需求，在技術進步、產(chǎn)品創(chuàng)新的基礎上創(chuàng)造需求。
他建議，降低房地產(chǎn)業(yè)制度性交易成本，提高要素流動效率?？蛇m當提高土地供給效率，降低資源供給成本。企業(yè)要提高創(chuàng)新能力，適當改善住房功能，針對特定人群提供產(chǎn)品，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)創(chuàng)造新需求。
此外，還要規(guī)?；l(fā)展住房租賃市場，鼓勵開發(fā)企業(yè)將部分房源由售轉租，在個人之外建立租賃機構、社會組織、開發(fā)企業(yè)和個人為一體的綜合租賃體系。多手段合力推動去庫存實現(xiàn)。
鼓勵部分農(nóng)民工先買上房。知名經(jīng)濟學者、民建中央經(jīng)濟委員會副主任馬光遠6日在南京談及中國樓市時表示，在庫存高企的三、四線城市，應多措扶持鼓勵一部分農(nóng)民工先買上房。
在“加快農(nóng)民工市民化”、“消化庫存”等問題上，他認為，農(nóng)民工在城市中購房，目前仍受到多重條件束縛，如落戶難、住房公積金繳納不規(guī)范、購買力有限等。政府部門可通過系列政策扶持、鼓勵一部分農(nóng)民工先買上房子。“中國有2.7億名農(nóng)民工，如果1%的農(nóng)民工先買上房子，那數(shù)量也很可觀了。”
實際上，中國多個省市已拿出具體辦法鼓勵農(nóng)民工進城“上樓”。河南18個省轄市已全部出臺居民購房補貼政策，鄭州貸款限額最高。江蘇方面也有所探索，如宿遷沭陽給予進城農(nóng)民購房補貼等。
馬光遠預判，今年，在幫助農(nóng)民工買房的同時，中國對房地產(chǎn)去庫存的政策力度將超乎想象。唯有在金融、財政、戶籍、交易制度設計上通盤考慮，建立長效機制，庫存嚴重地帶的房子恐怕才能盤活。
樓市去庫存可選租賃房路徑。申萬宏源首席宏觀分析師李慧勇認為，未來租賃市場的發(fā)展也對化解房地產(chǎn)庫存有一定作用。他表示，非戶籍人口擴大公租房租賃需求較大，未來機構投資者購買庫存商品房后，可以成為租賃市場的房源提供者， 擴大租賃供給的同時也將推動房地產(chǎn)去庫存。
化解房地產(chǎn)庫存需制度創(chuàng)新。清華大學房地產(chǎn)研究所劉洪玉認為，以人為本的高質量新型城鎮(zhèn)化發(fā)展，必須消除城鎮(zhèn)非戶籍人口長期住房潛在需求向現(xiàn)實需求轉換的制度障礙，需要落實戶籍制度改革方案、深化住房制度改革、擴大住房保障覆蓋范圍。
房地產(chǎn)業(yè)需要將各種層次的潛在供給變?yōu)楝F(xiàn)實供給，在滿足新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的同時，為國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長作出貢獻。為此，需要通過發(fā)展租賃市場、企業(yè)兼并重組等，完善和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構。尤其是通過建立購租并舉的住房制度，解除對住房租賃投資的限制，補齊租賃市場這個“短板”，給住房消費提供一個更加公平的租買選擇環(huán)境。
他認為，去庫存一定要遵循創(chuàng)新、協(xié)調、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，積極探索系統(tǒng)協(xié)調的、符合可持續(xù)發(fā)展要求的中長期解決方案，從而推動房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
對于未來房地產(chǎn)刺激政策方向，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示：“2015年330新政之后的一系列樓市利好政策都是貨幣政策，但從四季度開始，貨幣政策對樓市刺激的邊際效應逐步減弱，市場逐步降溫。2016年初，中央重啟財稅政策。由此可以預見，財稅政策和貨幣政策雙管齊下，將成為未來促進房產(chǎn)流通、加快結構調整、加速庫存去化、促進樓市繁榮的主要政策方向。”