位于成都天府廣場附近，總建筑面積11萬平米的SAC四川航空廣場即將投入市場，而在同一條街上距離不到500米的兩個項目已是慘淡經(jīng)營：一是天府星匯廣場一度停工易名改規(guī)劃;二是上世紀90年代爛尾的熊貓城在幾年前廣州富力接盤之后，砸下數(shù)十億元也沒走出陰影。

這就是成都商業(yè)地產(chǎn)的一個縮影，市場存量高企，而新增供應又大量入市，供大于求使很多項目陷入困境。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，截至今年一季度，成都寫字樓空置率達到38.1%，未來六個月，約有48萬平方米的新項目還將交付使用，空置率預計將沖破40%。

最近當?shù)卣蝽懥松虡I(yè)地產(chǎn)去庫存的戰(zhàn)役。上周成都發(fā)布的《成都中心城區(qū)2016年度國有建設用地供應計劃》顯示，商服用地130公頃，與去年相比大幅減少了100公頃。同時，庫存最為集中成都高新區(qū)還推出買租辦公用房最高補貼415萬元的重磅政策。

也在上周，四川省政府發(fā)布了《促進經(jīng)濟穩(wěn)定增長和提質(zhì)增效推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革政策措施》，其中最為關注就是，允許實施以前被禁止的“商改住”政策，“已全部繳清土地出讓金的待開發(fā)商業(yè)用地，可轉(zhuǎn)型為商品住宅用地。”

商業(yè)地產(chǎn)存量高企

走在成都高新區(qū)街頭，你會驚嘆于鱗次櫛比的高樓大廈在數(shù)年間拔地而起。成都到底有多少個城市綜合體在建?四川省連鎖商業(yè)協(xié)會會長冉立春統(tǒng)計的數(shù)據(jù)是，截止2016年2月底成都開業(yè)運營、規(guī)劃在建的綜合體達到140個。

用冉立春的話說，成都商業(yè)地產(chǎn)在建面積全國第一，甚至在全球也位居前列。

世邦魏理仕華西區(qū)副董事范小藺向《第一財經(jīng)日報》表示，截至2016年一季度，成都優(yōu)質(zhì)(含甲級和乙級)寫字樓存量已經(jīng)高達680萬平方米，未來三年，每年還會增加80-100萬平方米，目前，待去化庫存面積已接近260萬平方米，去化周期需要4-5年。

“每年新增供應量還是保守數(shù)字，剔除了延期交付的。而成都寫字樓市場的空置面積比中西部城市和蘇州這樣的沿海城市的全部存量都高。” 世邦魏理仕華西區(qū)研究部朱建輝表示，目前，成都與廣深等一線城市的存量相當，是緊隨其后城市的幾乎兩倍。

高力國際的數(shù)據(jù)顯示，2016年一季度，成都甲級寫字樓空置率升至44%，其中，新增供應導致成都高新區(qū)大源板塊空置率達到59.6%。高力國際中國區(qū)研究部董事謝靖宇表示，新增供應將繼續(xù)加劇成都甲級寫字樓市場的競爭激烈程度，市場租金走勢或?qū)⒗^續(xù)面臨下行壓力。

面對持續(xù)高企的空置面積，大多數(shù)投資者采取降低租金、增加免租期等“以價換量”的低租金策略，同期更多項目推出精裝樓層或定制裝修等服務，這使得有效租金進一步下跌。世邦魏理仕數(shù)據(jù)，第一季末，市場平均租金按同樣本計環(huán)比繼續(xù)下滑3.0%，每月每平方米74.3元。

幾乎每個綜合體都會搭配五星級酒店，成都未來三年內(nèi)規(guī)劃建設的五星級酒店超過200家。高力國際西南區(qū)副董事龔潔向《第一財經(jīng)日報》表示，受到市場供應量的增加，高端需求疲軟，酒店業(yè)績下行壓力加大的影響，一些項目延期開業(yè)甚至取消項目。

“2012年以來，成都商業(yè)地產(chǎn)建設量超過以前10年的總和，新的開發(fā)區(qū)域透支了人口和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的預期;項目重復建設、同質(zhì)化競爭，由于市場存量太大，差異化越來越難，這造成了價格戰(zhàn)。”范小藺說。

打響去庫存戰(zhàn)役

在市場長期供過于求的嚴峻形勢下，去庫存戰(zhàn)役打響了。

3月3日，成都高新區(qū)出臺專業(yè)特色樓宇培育機制和專項優(yōu)惠政策的實施細則，計劃以3年為期，培育3批建筑面積達到1萬平方米以上，同時某一特定主導產(chǎn)業(yè)企業(yè)入駐率在50%以上，或不同類別的主導產(chǎn)業(yè)企業(yè)綜合入駐率在60%以上的專業(yè)特色樓宇。

在專業(yè)特色樓宇培育周期內(nèi)，入駐企業(yè)最高可享受房租補貼300萬元或購房補貼300萬元;獲得房租或購房補貼的企業(yè)同時可再享受最高100萬元的裝修補貼和15萬的企業(yè)上規(guī)入庫補貼，即同一企業(yè)最多可獲得415萬元補貼。

不僅如此，朱建輝還表示，在成都創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的熱潮推動下，政府和第三方運營機構(gòu)正在積極打造眾創(chuàng)空間、孵化產(chǎn)業(yè)園等創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)載體，形成了大面積需求，也成為寫字樓去化利器。

刺激需求的同時，在供給側(cè)方面，上周四川省政府發(fā)布了《促進經(jīng)濟穩(wěn)定增長和提質(zhì)增效推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革政策措施》，要求營業(yè)用房、辦公用房等商業(yè)用房庫存較大的城市，要嚴格控制新增商業(yè)用房土地供應和規(guī)劃指標。

同時推出重磅的“商改住”政策：已全部繳清土地出讓金的待開發(fā)商業(yè)用地，可根據(jù)土地使用權人申請，在符合規(guī)劃和有關規(guī)定條件下，經(jīng)審批轉(zhuǎn)型為商品住宅用地，重新核定出讓價款;已建在建的商業(yè)用房在不改變其他規(guī)劃條件的前提下，經(jīng)法定程序批準并向社會公示無異議后，可改變建筑使用功能，用于教育培訓、幼兒園、康養(yǎng)、文化、旅游等經(jīng)營性、公益性用途。

范小藺認為，新政細則落實后，滿足條件的開發(fā)項目在業(yè)態(tài)配比上可得到更多的調(diào)整空間，利好商業(yè)市場去庫存的趨勢，利于緩解商業(yè)地產(chǎn)市場供應持續(xù)高企的危機，有助緩解因高供應量高空置率導致的商業(yè)運營層面諸如同質(zhì)化競爭等問題。

減少商業(yè)用地供應、轉(zhuǎn)化商業(yè)用地存量有助于緩解供大于求的境況。數(shù)據(jù)顯示，2012年到2015年，成都中心城區(qū)年度商服用地供應規(guī)模分別是180公頃、140公頃、216公頃、230公頃。范小藺說，成都全市范圍內(nèi)近兩年的商業(yè)辦公用地成交規(guī)模約14000畝，未來供應高企。

因此，上周成都發(fā)布的《成都中心城區(qū)2016年度國有建設用地供應計劃》顯示，2016年度中心城區(qū)國有建設用地供應總量控制在915公頃以內(nèi)，其中，商服用地130公頃，與去年相比大幅減少了100公頃，減少了43%。