不只是長(zhǎng)沙，自2016年至今，各類房地產(chǎn)新政輪番推出，熱點(diǎn)城市經(jīng)歷了不斷加碼的調(diào)控歷程。而在一二線熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)漲勢(shì)得到有效控制，三四線城市分化之后，熱點(diǎn)城市的調(diào)控和部分三四線、縣城去庫(kù)存成為焦點(diǎn)。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1-2月份全國(guó)商品房銷售額同比增長(zhǎng)15.3%，全國(guó)商品房待售面積比上年末減少455萬平方米。2月份，70個(gè)大中城市中一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅擴(kuò)大，降幅分別比上月擴(kuò)大0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。
分析人士指出，2018年各項(xiàng)調(diào)控措施將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，樓市將保持高壓，防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。在差異化調(diào)控的思路下，樓市調(diào)控將更加細(xì)分。
“差異化”成調(diào)控主方向
“房住不炒”的定位自2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出后，房地產(chǎn)相關(guān)部門陸續(xù)出臺(tái)配套政策。從一線城市開始的限購(gòu)、限貸、限售等全面“冷凍”過熱樓市的調(diào)控措施，開始逐漸向三四線城市擴(kuò)展。
2018年政府工作報(bào)告指出，“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”
3月19日，在全國(guó)兩會(huì)“部長(zhǎng)通道”上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽表示，下一步的工作將堅(jiān)持調(diào)控的目標(biāo)不動(dòng)搖，力度不放松，他還強(qiáng)調(diào)，要將建立和完善差異化的調(diào)控政策體系。
而從各地的實(shí)際政策推出來看，“差異化”也正在成為下一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要特征。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)，2018年1月以來，包括蘭州、三亞、淄博、濟(jì)陽(yáng)等13個(gè)城市發(fā)布了樓市調(diào)控的新政策。其中大連、淄博、衢州等地，差異化調(diào)控從“因城施策”升級(jí)為“因區(qū)施策”。
分析人士指出，城市內(nèi)部各個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)分化態(tài)勢(shì)明顯，根據(jù)不同區(qū)域的市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)控，將成為未來城市差異化調(diào)控的發(fā)展方向。
3月21日，大連市政府發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，對(duì)住房限購(gòu)進(jìn)行分區(qū)調(diào)控。為防止房?jī)r(jià)過快上漲，將中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)及高新園區(qū)列為限制區(qū)域。對(duì)大連市戶籍居民家庭與非戶籍居民家庭進(jìn)行區(qū)分限購(gòu)。在差別化住房信貸政策方面，將中心城區(qū)單人住房公積金最高貸款額度由45萬元下調(diào)至40萬元。
此前，大連的房?jī)r(jià)處于持續(xù)升溫狀態(tài)，此次限購(gòu)政策是對(duì)部分區(qū)域升溫的回應(yīng)。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)布中國(guó)房?jī)r(jià)行情顯示，大連當(dāng)月房市平均單價(jià)為13，486元/㎡，環(huán)比上升1.52%，同比上升32.91%。
不僅是差異化，今年以來，大連、阜陽(yáng)、昆明等地出臺(tái)的調(diào)控政策表明，“限售”范圍進(jìn)一步拓展。目前沒有出臺(tái)限購(gòu)或限售政策的二線城市僅剩哈爾濱、呼和浩特、銀川、西寧、拉薩和烏魯木齊6城;更進(jìn)一步的是，今年的樓市政策在保持嚴(yán)厲調(diào)控的態(tài)勢(shì)之外，限售政策下沉到三四線城市及縣區(qū)。
中原地產(chǎn)首席分析師、總監(jiān)張大偉指出，此輪發(fā)布限售的城市還需要進(jìn)行去庫(kù)存，這些城市一方面面臨庫(kù)存壓力，一方面需要吸引人才流入，用限售的手段，通過住房持有時(shí)間的限定，可以有效地對(duì)炒房客與自住者進(jìn)行區(qū)分。
人口流動(dòng)與調(diào)控政策深度融合
根據(jù)發(fā)改委《關(guān)于實(shí)施2018年推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)的通知》，提出2018年實(shí)現(xiàn)進(jìn)城落戶1300萬人的要求，繼續(xù)落實(shí)1億非戶籍人口在城市落戶方案。在全面放寬城市落戶條件方面，鼓勵(lì)對(duì)高校和職業(yè)院校畢業(yè)生、留學(xué)歸國(guó)人員及技術(shù)工人實(shí)行零門檻落戶，并提出“探索租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶”。
2017年下半年以來，“搶人大戰(zhàn)”在多個(gè)城市上演。越來越多的二三線城市從租房落戶、分區(qū)限購(gòu)、人才補(bǔ)貼等方面給予不同程度的獎(jiǎng)勵(lì)，加入新一輪的人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)中。今年1月至今已有南京、東莞、吉林、天津等11個(gè)城市出臺(tái)人才引進(jìn)新政策。
而北上廣深四大一線城市的戶籍政策在2018年也略有松動(dòng)，旨在從全球爭(zhēng)奪人才，構(gòu)建具有全球競(jìng)爭(zhēng)力的人才制度體系，人才競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇。
鏈家研究院董事長(zhǎng)左暉在“中國(guó)發(fā)展高層論壇2018年會(huì)”中提出，未來中國(guó)以城市圈為中心發(fā)展的趨勢(shì)下，建立面向未來的住房供給體系時(shí)，應(yīng)當(dāng)將流動(dòng)人口明確納入住房政策框架中，建立更加包容的住房政策。
張大偉指出，越來越多的城市認(rèn)識(shí)到“人”對(duì)城市發(fā)展的重要意義，城市在吸引人才進(jìn)行建設(shè)的同時(shí)也帶來了房地產(chǎn)消費(fèi)基數(shù)的增長(zhǎng)。人口的流動(dòng)會(huì)帶來部分投資，但需剔除投機(jī)性需求，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)從“蓋帽”、“拖底”兩個(gè)方向進(jìn)行。“對(duì)于增長(zhǎng)過快的要進(jìn)行限制性措施，庫(kù)存過高的則以各種加法來吸引需求，以此維持市場(chǎng)平穩(wěn)。”
人才成為各城市互相爭(zhēng)奪的資源同時(shí)，部分優(yōu)惠政策也引發(fā)對(duì)于樓市調(diào)控政策松綁的擔(dān)憂。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，阜陽(yáng)、大連、昆明等地的調(diào)控措施中，主要針對(duì)二套房、三套房進(jìn)行限售規(guī)定。
首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)特大城市研究院常務(wù)副院長(zhǎng)蔣三庚指出，各地人才落戶政策給出的購(gòu)房?jī)?yōu)惠滿足的是流入人才的剛性購(gòu)房需求，與現(xiàn)行的調(diào)控政策不相矛盾，對(duì)首套房購(gòu)買不進(jìn)行限制，但調(diào)控政策中對(duì)二套房進(jìn)行限制的措施，加之禁止購(gòu)房后短期內(nèi)交易，可以抑制投機(jī)性炒房的行為。