圖片來源：圖蟲創(chuàng)意30歲，你買一套房子，再用30年還房貸，把自己半輩子交給銀行。60歲，你退休，再把半輩子買來的房子交給銀行，銀行給你發(fā)錢養(yǎng)老，房子最終歸屬銀行。
問題是：這輩子，你都干了什么？
最近，隨著銀保監(jiān)會下發(fā)的《關(guān)于擴(kuò)大老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險開展范圍的通知》，“以房養(yǎng)老”的話題又被討論的熱火朝天。
日前，銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于擴(kuò)大老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險開展范圍的通知》，要求進(jìn)一步深化商業(yè)養(yǎng)老保險供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，積極發(fā)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險，對傳統(tǒng)養(yǎng)老方式形成有益補(bǔ)充，滿足老年人差異化、多樣化養(yǎng)老保障需求，將老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險擴(kuò)大到全國范圍開展。
事實(shí)上，這不是一個新概念了，早在5年前， 國務(wù)院就曾印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，首次明確提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)”；隨后的2014年，原保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，“以房養(yǎng)老”正式試點(diǎn)。
政策初衷本是滿足老年人差異化、多樣化養(yǎng)老保障需求，但是四年來，僅幸福人壽一家保險公司開展，截至今年6月底，98戶家庭139位老人完成承保手續(xù)。
四年試點(diǎn)承保不足百戶，不可謂樂觀。這其中到底是什么問題導(dǎo)致政策遲遲不能推進(jìn)？券商中國記者發(fā)現(xiàn)，不論是需求端還是供給端，皆是顧慮重重。
“以房養(yǎng)老”緣何頻頻遇冷？
四年試點(diǎn)承保不足百戶，這其中到底是什么問題導(dǎo)致政策遲遲不能推進(jìn)？
我們先來看看網(wǎng)友的反映：
吐槽一：每月發(fā)的養(yǎng)老金累計不及房子總價值
吐槽二：房子抵押后，自己啥都沒落著
吐槽三：把房子留給子女
吐槽四：擔(dān)心保障問題
吐槽五：房子若大幅貶值或升值，利益該如何分割
還有部分網(wǎng)友擔(dān)心房子只有70年產(chǎn)權(quán)，存在政策風(fēng)險；也有人認(rèn)為，為什么不直接賣房子，搬去養(yǎng)老院，覺得“以房養(yǎng)老”多此一舉。
此前，央視和騰訊聯(lián)手也做了一個相關(guān)調(diào)查，在2861人的調(diào)查樣本中，大家之所以不愿意“以房養(yǎng)老”，有以下幾方面原因：
64%人認(rèn)為，收益不劃算，覺得一輩子白辛苦了；
12%認(rèn)為，形式和條款太復(fù)雜，不太理解；覺得“養(yǎng)兒防老”比較好，房子留給后人占比10%；3%認(rèn)為，所有權(quán)不完整，不好操作；
1%認(rèn)為，子女反對，容易引發(fā)家庭矛盾；
其他原因，比如放假上漲，但獲得的養(yǎng)老金又太低等占比10%。
另一方面，作為供給端的保險公司也是顧慮重重，首家開展“以房養(yǎng)老”的保險公司幸福人壽原董事長孟曉蘇曾表示，這個產(chǎn)品推出試點(diǎn)的時候，七八家都愿意做，最后做起來的只有幸福人壽一家。而最主要的顧慮就是擔(dān)心房子貶值。
對此，國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民總結(jié)了，“以房養(yǎng)老”存在的四大風(fēng)險：
資金風(fēng)險：老人過世后才能處置房產(chǎn)，對現(xiàn)金流有要求；
市場風(fēng)險：房價波動下跌，擔(dān)心貶值；
法律風(fēng)險：老人去世后，子女入住，稱是“唯一住房”難以處置；
政策風(fēng)險：房屋70年產(chǎn)權(quán)，到期后如何處置。
是否受房價波動影響？收益這筆賬該如何算？
事實(shí)上，除了住房養(yǎng)老傳給子女等傳統(tǒng)道德意義上的阻礙，最大的“硬性”問題就是房價波動以及房子的產(chǎn)權(quán)處置。
首先來看房子的產(chǎn)權(quán)處置：
2007年，中國公布 《物權(quán)法》，規(guī)定土地使用權(quán)在出讓時根據(jù)開發(fā)類型分為不同的使用年限，民用住宅用地權(quán)屬年限最高為70年，工業(yè)用建筑用地和綜合類用地最高為50年，商用建筑用地最高為40年。
但是土地使用權(quán)并不等同于房屋所有權(quán)，房屋所有權(quán)（即房產(chǎn)權(quán)）是永久的，沒有期限限制，《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)限期間屆滿的，自動續(xù)期；該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定執(zhí)行；沒有約定或約定不明確的不動產(chǎn)，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
《城市房地產(chǎn)管理》中的第二十一條也規(guī)定：在土地使用權(quán)出讓合同約定年限屆滿后，如土地使用者需要繼續(xù)使用，可以在期限屆滿前一年申請續(xù)期。除根據(jù)社會公眾利益收回該土地的外，其他續(xù)期申請應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。續(xù)期的應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。
也即，房屋在70年產(chǎn)權(quán)到期后，會有兩種情況：
延長土地使用權(quán)期限。這種情況的話可以由房屋業(yè)主聯(lián)名來向當(dāng)?shù)氐膰临Y源局提出申請，補(bǔ)交土地出讓金，當(dāng)然這個價格應(yīng)該低于同類的土地出讓金的價格，類似于成本價和市場價的差額。
如果是根據(jù)規(guī)劃需要，國家需要收回土地和地上建筑物的。那么業(yè)主也可以得到相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，用類似拆遷安置的辦法解決。
而不論哪一種情況，除非自行變更，房屋產(chǎn)權(quán)都是永久的，變更后就是交接的問題，亦有法律保障。
另一方面，券商中國此前曾報道《樓市出重磅！讓炒房客都懵了？不動產(chǎn)全國聯(lián)網(wǎng)啟動，讓房屋所屬全透明，房價會降？看七問七答》，6月份，全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺已實(shí)現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，我國不動產(chǎn)登記體系進(jìn)入全面運(yùn)行階段，這意味著居民擁有房屋的情況“全透明”。
國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民表示，產(chǎn)權(quán)的明晰化，可有助于把不同類型產(chǎn)權(quán)的房屋鑒別出來，界定清楚，不同類型的產(chǎn)品進(jìn)行不同的估價，這樣可以更好的進(jìn)行保險產(chǎn)品設(shè)計。
再看房價波動：
我們以，國內(nèi)首款“以房養(yǎng)老”保險產(chǎn)品《幸福房來寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險（A款）》為例。
根據(jù)保險公司對于投保人所抵押房產(chǎn)增值的處理方式不同，試點(diǎn)產(chǎn)品分為參與型反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品和非參與型反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品。參與型產(chǎn)品指保險公司可參與分享房產(chǎn)增值收益，通過評估，對投保人所抵押房產(chǎn)價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進(jìn)行分配；非參與型產(chǎn)品指保險公司不參與分享房產(chǎn)增值收益，抵押房產(chǎn)價值增長全部歸屬于投保人。
幸福人壽推出的的產(chǎn)品為非參與型，也即，老年人將房產(chǎn)抵押給保險公司后，可繼續(xù)住在原有房屋中，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老保險金直至身故。而保險公司不參與分享房產(chǎn)增值收益，但承擔(dān)房屋下跌風(fēng)險和長壽給付風(fēng)險，在投保后老年人即可終身領(lǐng)取固定養(yǎng)老金，不受房價下跌的影響。
那么，房產(chǎn)如何估算，基本保險金額如何確定？
據(jù)了解，基本保險金額基于所抵押房屋的評估價值，保險公司會在考慮抵押房屋的折扣、長期預(yù)期增值、預(yù)期的被保險人平均生存年限、利率、終身給付的成本等因素后，確定基本保險金額。
一、當(dāng)延期年金無身故和退保利益時
二、延期年金有身故和退保利益時
也即，當(dāng)延期年金無身故和退保利益時，假如投保人為70歲的男性，房產(chǎn)有效保險價值100萬，那么老人每月可領(lǐng)取養(yǎng)老金為3734元，直至去世；如果存在退保利益和中途退保情況，同樣條件下，這位老人每月可領(lǐng)取2898元養(yǎng)老金。（需要注意的是，表中的月度基本養(yǎng)老保險金額是指應(yīng)到手的金額，實(shí)際領(lǐng)取的養(yǎng)老保險金額還應(yīng)在此基礎(chǔ)上扣除應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的相關(guān)費(fèi)用，如房屋評估費(fèi)、律師費(fèi)、保單管理費(fèi)等。）
北京的康先生是“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)政策明確不久，第一個報名的投保者。
據(jù)央視報道，康先生住在北京市北五環(huán)邊上的一個小區(qū)，政策試點(diǎn)的那年康先生69歲。由于女兒的不幸去世，只剩下康先生和老伴相依為命。老兩口每個月的退休金加起來有7000多塊錢。雖然不愁吃喝，但康先生總覺得手頭有點(diǎn)緊。
老兩口最大的財產(chǎn)就是一套三居室的房子，2014年的時候，這套房子評估為305萬。根據(jù)合約，康先生和老伴兒將房產(chǎn)抵押給保險公司，每月可以從保險公司領(lǐng)取9000多元的養(yǎng)老金，而且他們還可以繼續(xù)住在自己的房子里。
在康先生的眼中，“以房養(yǎng)老”這事是值得做的，老兩口算了一筆賬，投保“以房養(yǎng)老”之后，每月的收入從7000多元增加到了16000元，如果老兩口住到了養(yǎng)老院，按照規(guī)定，抵押出去的房子還可以出租，每月也有5000多元的租金收入。在他看來，“以房養(yǎng)老”能夠徹底解決他們的后顧之憂。
那么保險公司如何獲利？
幸福人壽業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人介紹，主要通過利率差賺錢，辦理“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的老人只是將房子抵押給保險公司，期間繼續(xù)擁有房屋占有/使用/收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處分權(quán)，房屋的歸屬權(quán)自始自終都不會發(fā)生變化。老人百年之后，房屋會被保險公司做拍賣出售等處置，用以補(bǔ)償養(yǎng)老金和利息的支出，剩余部分則會還給老人制定的繼承人。
幸福人壽原董事長孟曉蘇表示，最開始推“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品時，定了200戶的限額，現(xiàn)在已經(jīng)到了一半。其實(shí)，做20戶就算成功了，下一步還需要大家努力。
警惕“以房養(yǎng)老”新型騙局
隨著“以房養(yǎng)老”的推進(jìn)，大家在擔(dān)心“以房養(yǎng)老”存在的種種風(fēng)險之時，打著“以房養(yǎng)老”旗號的騙局也要時刻提防。
據(jù)金融之家報道，去年，一種“以房養(yǎng)老”騙局在北京蔓延，這款打著“以房養(yǎng)老”名義的理財產(chǎn)品建議老人將房子抵押后向貸款公司借款理財，并在老人不知情的情況下簽訂“委托書”。
隨后在詐騙犯與高利貸的多方配合下，私自將老人名下的房產(chǎn)以低價賣掉獲利，這其中就有不少價值幾百萬的房子以千元賣出的真實(shí)案例，使不少老人不僅失去了房子被趕出家門，還背上了一身巨債。
整個過程雖然是被“忽悠”，但卻是本人簽下了將自己房屋抵押、買賣、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、納稅甚至是收取放款等權(quán)利委托給“銀主”處理的公證書，而這其中高額利息是真的，借款合同也是真的，公證書也是真的，騙子牢牢占據(jù)“合法”的位置，這讓清醒后的老人們只能啞巴吃黃連，有苦說不出。
人民日報也曾刊發(fā)《誰“偷”了老人的房子？》，舉例若干案件，這些案件都是有著相似‘套路’，充分利用了老年人不懂法的心理，通過別有用心提前設(shè)計好的各類法律文書，以及一系列經(jīng)過精心策劃、環(huán)環(huán)相扣的操作手法，讓老年人最終陷入房子被變賣和過戶的深淵。
四年試點(diǎn)，僅幸福人壽開展業(yè)務(wù)
以房養(yǎng)老，被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押或者出租出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式，在老人去世后，銀行或保險公司收回住房使用權(quán)，這種養(yǎng)老方式被視為完善養(yǎng)老保障機(jī)制的一項(xiàng)重要補(bǔ)充。
這項(xiàng)舉措，最早是在2013年，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，首次明確提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)”，由此，被公眾俗稱的“以房養(yǎng)老”正式進(jìn)入國家政策支持的層面。
2014年6月18日，原保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，“以房養(yǎng)老”正式試點(diǎn)，并明確了北京、上海、廣州、武漢，作為第一批試點(diǎn)的城市，試點(diǎn)期兩年。
2016年7月，試點(diǎn)范圍擴(kuò)大至各直轄市、省會城市、計劃單列市以及部分地級市。
去年7月，國務(wù)院又印發(fā)《關(guān)于加快商業(yè)養(yǎng)老保險的若干意見》，要求大力發(fā)展反向抵押保險等適老性強(qiáng)的商業(yè)保險，并提出支持商業(yè)保險機(jī)構(gòu)開展反向抵押保險業(yè)務(wù)。
從幾個一線城市，到省會城市，再到如今的全國推廣，國家一直在積極推動“以房養(yǎng)老”，試圖完善養(yǎng)老保障機(jī)制，然而，從試點(diǎn)情況看，四年來的試點(diǎn)并不樂觀。
據(jù)悉，有多家保險公司曾獲得“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)資格，但銀保監(jiān)會官網(wǎng)顯示，2014年以來，僅有幸福人壽、人保壽險兩家險企的“以房養(yǎng)老”保險產(chǎn)品批復(fù)信息，其中，幸福人壽的《幸福房來寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險（A款）》保險條款和費(fèi)率于2015年3月獲得批復(fù)；2016年10月，人保壽險的《安居樂老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險》條款和費(fèi)率獲得批復(fù)。
在實(shí)施層面，更是只有幸福人壽開展業(yè)務(wù)，據(jù)新華社報道，截至今年6月底，共有98戶家庭139位老人完成承保手續(xù)。