房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展并成為支柱產(chǎn)業(yè)，去年商品房銷售額達到13萬億元。這是房地產(chǎn)市場化20年的榮光。

改革的大潮中，我國城鎮(zhèn)數(shù)量快速增長、規(guī)模急劇擴張，城鄉(xiāng)人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大變化。當前，城市格局正在經(jīng)歷“城市—都市圈—城市群”的演變過程，超級城市群加速形成、人口快速聚集、城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷升級。

第八屆中國價值地產(chǎn)年會開幕在即，《每日經(jīng)濟新聞》將攜手中國指數(shù)研究院重磅發(fā)布《2018年中國城市價值白皮書》（下稱《白皮書》），從城市群格局、房企多元化發(fā)展、熱點領(lǐng)域探究、轉(zhuǎn)型升級等多個維度進行價值分析，并為業(yè)界提供價值投資參考。

“城市—都市圈—城市群”中國經(jīng)濟新一輪增長引擎

面對經(jīng)濟全球化的挑戰(zhàn)，參與全球性的城市競爭和合作成為必然趨勢。僅依靠超一線城市和都市圈的經(jīng)濟規(guī)模，難以最大程度發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)。隨著頂層設(shè)計和國家區(qū)域戰(zhàn)略相繼出臺，以雄安新區(qū)、京津冀一體化、粵港澳大灣區(qū)為代表的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展版圖日趨清晰，城市群戰(zhàn)略開始提速，并有望成為中國經(jīng)濟新一輪增長的引擎。

在城市崛起的過程中，地區(qū)、人口結(jié)構(gòu)的差異造成了城市發(fā)展速度的差異和分化?！栋灼吩趯θ珖?9個城市群的經(jīng)濟、人口等指標進行對比的基礎(chǔ)上，總結(jié)提煉了五大超級城市群的戰(zhàn)略優(yōu)勢、等級結(jié)構(gòu)及城市等級分布情況，并從多維度對19個城市群發(fā)展機遇和痛點進行解讀。

房地產(chǎn)市場表現(xiàn)方面，哪個城市群投資及銷售規(guī)模更為顯著？哪個城市群新房市場規(guī)模最大？哪些區(qū)域投資占比更高？

以京津冀城市群為例，其整體定位“以首都為核心的世界級城市群、區(qū)域整體協(xié)同發(fā)展改革引領(lǐng)區(qū)、全國創(chuàng)新驅(qū)動經(jīng)濟增長新引擎、生態(tài)修復(fù)環(huán)境改善示范區(qū)”。

《白皮書》完整剖析了作為核心城市的北京與創(chuàng)新高地雄安、制造業(yè)基地天津、重要節(jié)點城市保定和石家莊等分別如何功能定位、產(chǎn)業(yè)格局如何調(diào)整、常住人口增量和各市GDP增速有哪些變化等。而上述所有指標，都在以不同形式影響著各個城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速和商品房銷售面積。

隨著粵港澳大灣區(qū)進入提速階段，城鎮(zhèn)化率最高的珠三角城市群內(nèi)部逐漸形成“研發(fā)—制造”的產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)，發(fā)展?jié)摿Τ掷m(xù)提升。

《白皮書》指出，廣州和深圳有著不同于京滬嚴控人口增長的政策，其對人才引進、人口落戶積極，人才吸引力顯著高于其他城市。受政策調(diào)控影響，珠三角地區(qū)多數(shù)城市商品房銷售面積回落，新房市場不斷向核心城市周邊轉(zhuǎn)移，廣州深圳市場開始向存量轉(zhuǎn)變。同時，區(qū)域內(nèi)多個城市整體熱度較高，投資增速仍然超過15%，成為近期房企投資熱點。

房企重新聚焦引領(lǐng)多元化發(fā)展

歷經(jīng)了20年高速發(fā)展，如今房地產(chǎn)行業(yè)已悄然變革，商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等新領(lǐng)域成為房企重新聚焦的方向。

一大批嗅覺敏銳的企業(yè)在多元化發(fā)展中積極探索運營模式、不斷升級產(chǎn)品、創(chuàng)新技術(shù)與服務(wù)，探尋新時代背景下的可持續(xù)發(fā)展路徑、引領(lǐng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

《白皮書》演示了不同規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展分化的路徑：大型企業(yè)繼續(xù)提升市場份額或轉(zhuǎn)型為綜合開發(fā)運營商，深化金融資本模式，實現(xiàn)產(chǎn)融結(jié)合；中型企業(yè)提升細分領(lǐng)域的運營能力，盤活存量資產(chǎn)；小型企業(yè)則圍繞存量房市場轉(zhuǎn)型為服務(wù)商。

同時，《白皮書》也對“百億房企”各陣營間分化轉(zhuǎn)型態(tài)勢作了全面分析。千億元以上企業(yè)如何進行業(yè)務(wù)布局？500億~1000億元級企業(yè)主要集中于哪些領(lǐng)域？瞄準千億元的進取型企業(yè)又是如何積極趕超？500億元及以下的企業(yè)如何擴大主業(yè)？

挖潛特色地產(chǎn)定義行業(yè)價值新風口

新的時代為房地產(chǎn)行業(yè)多元化發(fā)展提供了更多機遇和挑戰(zhàn)。《白皮書》指出，特色地產(chǎn)為房企挖潛多元化、打造產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)、實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展提供了行業(yè)價值新風口。

面對租賃市場的萬億藍海，長租公寓成為房企和運營商強勢布局的新陣地。一部分企業(yè)通過輕重資產(chǎn)并舉的模式快速搶占了先機，通過提升專業(yè)運營能力，從項目獲取到開發(fā)、營銷、運營到推出，以各自的方式破解長租公寓盈利痛點。

商業(yè)地產(chǎn)則正隨著消費升級被重新定義價值。

消費需求升級和行業(yè)科技進步推動著商業(yè)地產(chǎn)運營思路的全新變革。人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)以及云計算等技術(shù)，成為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)市場決策、運營管理、業(yè)態(tài)創(chuàng)新等整條產(chǎn)業(yè)鏈升級和迭代的重磅武器。

伴隨中國老齡化加速，養(yǎng)老地產(chǎn)供需矛盾進一步突出，《白皮書》解讀了巨量養(yǎng)老市場如何被渴求新利潤增長點的房企、養(yǎng)老機構(gòu)、險資以及產(chǎn)業(yè)鏈上下游相關(guān)企業(yè)積極搶占，并通過分析產(chǎn)業(yè)模式和政策走向，為企業(yè)提供價值參考。