9月一個星期天傍晚，剛在昆山城西看完房準備回蘇州園區(qū)的王福成（化名），坐上了當?shù)氐氖克緳C劉玲（化名）的車。

　　劉玲與丈夫都在昆山做的士司機，輪班開自家購買的的士。劉玲說，把車出租的話，每個月能賺6000多元，但自己不想閑著。作為土生土長的昆山人，家住城西的劉玲家有三套拆遷房，還買了兩套商品房。“現(xiàn)在不想買房了，昆山房價去年已經(jīng)漲過一輪，你現(xiàn)在來有點晚了”。

　　昆山樓市2016年大漲之后，限購政策來臨，2017年銷售隨之下滑，一手房價格企穩(wěn)，然而房地產(chǎn)市場卻走向另一個極端：部分地區(qū)一二手房倒掛。這也印證了近期昆山時代悅府（又稱“悅麗花園”）開盤認籌為何引發(fā)關注。王福成看的正是近期昆山城西板塊唯一拿到預售證的時代悅府。

　　此前網(wǎng)上關于昆山時代悅府“3萬人報名認籌、資金凍結300億”等信息引發(fā)社會關注。雖然昆山并未出臺搖號政策，但時代悅府將成為昆山第一個公證搖號的樓盤。時代悅府的開發(fā)商是昆山時代開發(fā)有限公司玉山分公司，9月9日該公司官方公眾號“時代蘇州”公布的開盤方案顯示，一次性推出683套房源，意向客戶首先要在官方公眾號發(fā)布的報名鏈接上報名，時間為9月11日、12日兩天；報名成功的客戶提供資料進行初審，時間為9月14-20日；然后對客戶購房資格審核與公式、搖號、選房簽約。這一過程也將公示。

　　開盤方案中引人注目的是，報名人需要在昆山任意銀行開具一張100萬存款證明，存款期限從9月12日前到12月12日，搖號公示前取款則視為報名無效。

　　9月12日24：00，很多網(wǎng)上報名的客戶都看到了電腦屏幕定格在10169這個數(shù)字上。換言之，此次時代悅府網(wǎng)上報名共計生成10169號，雖然并非網(wǎng)傳的3萬人報名，但相比683套房源，落差仍然巨大。

　　與此同時，該盤附近一個全新盤也出現(xiàn)35萬驗資的情況。但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該盤已于9月中旬喊停了這一做法，并表示還沒有認籌時間表。

　　10169人：683套

　　昆山時代悅府網(wǎng)上報名截止后，有客戶陸續(xù)到售樓處查看公示價格。其中不乏因價格吸引而報了名，但此前對樓盤戶型等信息一無所知的客戶。

　　從目前公示的價格來看，時代悅府房價在1.8萬元-2.1萬元/平方米，而周邊二手房已漲到2.7萬元-3萬元/平方米。“買到即賺到”，附近中介人員透露，城西板塊最新的一個樓盤江南理想最近成交了一套165平方米左右的二手房，總價560萬，加上稅費接近600萬。換言之，板塊最高成交單價已到3.6萬元/平方米左右。

　　一名中介人士透露，其客戶中就有報了兩個以上名額的，一名外來投資者甚至豪擲千萬報了10個名額。時代悅府10169人搖683套，概率只有百分之六七。然而，在昆山不少業(yè)內(nèi)人士看來，由于地價原因，時代悅府2萬元/平方米左右的單價吸引了不少投資客。

　　一名當?shù)厝耸繉τ浾咄嘎?，緊跟時代悅府開盤的時代悅庭，地塊原為公建，后拿出來拍賣，2016年7月15日的一場土拍中由時代地產(chǎn)競得，樓面價15850元/平方米，是當年城西板塊賣得最貴的地塊。

　　上海鏈家市場分析師趙葆根認為，2016年以來，昆山新房成交受到調(diào)控影響，在2016年10月限購執(zhí)行后，當月成交即相較9月下跌約八成，從限購出臺至2017年末，平均月成交量僅有0.12萬套。價格方面，自2016年10月起，快速上漲趨勢得到了根本性遏制。

　　進入2018年后，昆山新房成交有明顯回升，1-8月月均成交約0.19萬套，明顯高于限購執(zhí)行至2017年末的0.12萬套，不過仍較限購前的成交水平有較大差距。在價格方面，今年1-8月，昆山新房均價較去年全年均價上漲約7%。

　　昆山城西板塊樓市隱約硝煙彌漫。9月中旬，在報名客戶通往體育場資料初審的路上，同屬于城西板塊的格蒂名門銷售人員對路過的人發(fā)放名片，并做介紹，其對客戶表示，如果時代悅府搖不到號，可以去不遠處的另一新樓盤看看。

　　記者留意到，距離時代悅府售樓處不遠處，還在打樁的新力中央公園工地上，售樓處已先建好，并在9月14日傍晚對外開放。銷售人員透露，每天接待近百組客戶咨詢。但該項目第一次開盤只有282套房源。同樣的，蘭亭天悅、格蒂名門也都各有300套左右房源。

　　這也許是昆山城西板塊二手房價水漲船高的原因。綜合城西板塊部分中介人員的說法，城西板塊二手房均價在2.6萬元-2.8萬元/平方米，去年同期新房售價2萬元/平方米。

　　據(jù)時代蘇州公眾號顯示的信息來看，截至9月18日，現(xiàn)場資料初審已全部結束，但銷售人員說，還需要政府相關部門最后確認。

　　中介違規(guī)操作將消失

　　一名在昆山有項目即將開售的房企人士對記者表示，昆山是全國百強縣，擁有較高人口吸附能力。近日，《2018中國縣域營商環(huán)境百強研究白皮書》出爐，昆山再度晉身第一。

　　8月下旬，蘇州市住建局、物價局等9部門聯(lián)合發(fā)布的《打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為 規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序專項行動方案》，表示將對全市十個板塊開展房地產(chǎn)市場專項整治行動進行督查，嚴厲打擊投機炒房、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構違法違規(guī)等31條違法違規(guī)行為。強監(jiān)管下的昆山樓市面臨變局。

　　在時代悅府與蘭亭天悅售樓處，記者看到了內(nèi)容雷同的營銷信息聲明，矛頭均指向售樓處場外的中介機構。9月16日，記者在時代悅府售樓處看到，昆山時代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司今年1月8日就貼出“鄭重聲明”表示，對于別有用心之人通過電話、微信等傳播的諸如“不需搖號、即可內(nèi)定選房”、“繳納款項即可內(nèi)定選房”、“房屋已內(nèi)定”等虛假消息，均為某些房產(chǎn)中介私自所為，與公司無關。

　　而在蘭亭天悅售樓處，記者看到兩份分別于今年5月和8月貼出來的聲明，對于“內(nèi)部折扣”、“額外折扣”、收取認籌金等說法予以否認，并表示沒有通過中介機構或個人進行推售。

　　從上述樓盤聲明來看，房產(chǎn)中介人員在城西樓市中的各種違規(guī)操作或已無運作空間。記者從開發(fā)商與中介門店了解到，此前昆山樓市亂象叢生。王福成就曾經(jīng)被一名中介人員告之，“等待一段時間，代理商會放一批房源出來。”

　　目前城西板塊的5個新盤，均由外來開發(fā)商權分天下，包括時代地產(chǎn)、碧桂園、廣電、新力等，除了新力之外，其他幾家均在昆山樓市耕耘多年。

　　放大來看，昆山樓市也是調(diào)控以來的一個樣本。上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，自2016年開始，昆山的成交量在每次政策出臺后都有明顯變化并逐漸下滑：2016年3月蘇州出臺“蘇十條”，昆山樓市在2016年3月成交（包括拆遷安置）14324套，成交面積155.66萬平方米，相比2016年2月的2784套與30.99萬平方米，3月成交暴漲。但隨后成交逐漸下滑。2016年10月蘇州出臺限購政策之后，當月成交1068套、11.87萬平方米，相比9月成交5412套、61.07萬平方米下跌明顯。2017年2月，昆山樓市進入自2016年以來的成交最低點，成交328套、3.97萬平方米。

　　昆山房價（包含動遷安置房）從2016年1月的0.97萬元/平方米高歌猛進，到當年9月漲到1.53萬元/平方米，此后進入滯脹周期，到今年7月，房價均價達到歷史高位的1.67萬元/平方米。

　　時代悅府就是在這樣的背景下，一直醞釀開盤，但由于限價等原因又一直沒有進展。有客戶反映，因為想買學區(qū)房，從2017年就在等這個盤，結果房子一直不開售，還錯過了二手房市場的一輪漲幅。

　　然而，近期在城西板塊，放盤量有所增加，二手房價格也有上漲趨勢。例如，一個即將滿兩年的樓盤-江南理想最近賣出一套135平方米的房子，成交總價約500萬，創(chuàng)下城西板塊二手房單價新高。中介人員反饋，有部分投資客急于套現(xiàn)，也有部分客戶想置換。