2018年的冬天有點(diǎn)冷，寒冬之下，2019年樓市的故事已經(jīng)開始自我預(yù)期和自我實(shí)現(xiàn)。山東菏澤，棚改典型之城拉開了轉(zhuǎn)向的預(yù)演，買房的和賣房的，制定政策的和搞金融的都想借著這個樣板給2019年寫一個樓市走向邊際寬松的好故事。

　　最好的風(fēng)向標(biāo)是中國經(jīng)濟(jì)官方年度總結(jié)大會——中央經(jīng)濟(jì)工作會議。松，還是緊？在這樣一個政策變量就是最大變量的經(jīng)濟(jì)體，每一年政策的伏筆都在前一年的官方話語中悄悄埋下。

　　從經(jīng)濟(jì)工作會議通稿文本看，我們看看這三年的變化，政策語言重心或者強(qiáng)調(diào)點(diǎn)發(fā)生了細(xì)微的變化。

　　2016年，“房住不炒”、長效機(jī)制、抑制泡沫、管住貨幣……

促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

1、要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

2、要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房。

3、要落實(shí)人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動情況分配建設(shè)用地指標(biāo)。要落實(shí)地方政府主體責(zé)任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。

4、特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發(fā)展。

5、要加快住房租賃市場立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展。

6、加強(qiáng)住房市場監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。

　　2017年：政策連續(xù)性穩(wěn)定性、長效機(jī)制、租購并舉

加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

1、要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。

2、完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，

3、保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，

4、分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控。

　　2018年：房住不炒、因城施策、分類指導(dǎo)、兩分體系

1、要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，

2、因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，

3、完善住房市場體系和住房保障體系。

　　2016年的定調(diào)無疑是最嚴(yán)厲的，這背后是向居民部門加杠桿+轉(zhuǎn)杠桿的“去庫存”去出了一出狂飆突進(jìn)的“地產(chǎn)泡沫”，“房住不炒”隨之問世，從政策語言表述看，2016年也是最嚴(yán)厲的一年。

　　2017年的關(guān)鍵詞是分類調(diào)控。

　　2018年的定調(diào)無疑又最微妙。文件再次重申堅(jiān)定“房住不炒”，市場的菊花驟然一緊，但在“宏觀政策強(qiáng)調(diào)逆周期調(diào)節(jié)，穩(wěn)定總量需求”的大政策框架下，“保持房地產(chǎn)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性”一句關(guān)鍵表達(dá)沒了，逆周期調(diào)控的大方向下，地產(chǎn)投資/地產(chǎn)調(diào)控是不是也要“逆周期”下？

　　此外，分類調(diào)控變成了因城施策、分類指導(dǎo)——2018年“因城施策、分類指導(dǎo)”的表述 VS“分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控”，因城施策意味著中央對地方政府調(diào)控權(quán)的適度松綁，“夯實(shí)城市政府主體責(zé)任”，也印證了之前市場房地產(chǎn)調(diào)控主導(dǎo)權(quán)/責(zé)任人向城市壓實(shí)的傳聞。

　　2019年的調(diào)控想象空間大，有重申，強(qiáng)調(diào)房住不炒的初心不能忘；也有放權(quán)，更有淡化（住房租賃機(jī)構(gòu)發(fā)展，這類具體的事不提了）。

　　住建部的新聞稿則透露了更多的信息：一面強(qiáng)調(diào)“一個中心三個穩(wěn)定”，似有松的信號，即一個中心，房住不炒，三個穩(wěn)：穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期（注意穩(wěn)地價在穩(wěn)房價的前面，反映了經(jīng)濟(jì)下行和債務(wù)嚴(yán)監(jiān)管下地方政府的土地財政壓力）。另一面，“政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性”“加強(qiáng)供需雙向調(diào)節(jié)”“堅(jiān)決遏制投機(jī)”“確保市場穩(wěn)定”，嚴(yán)厲調(diào)控時代的字眼仍然保留在冊。

一是以穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，著力建立和完善房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，堅(jiān)決防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險。

 

堅(jiān)持因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市主體責(zé)任，加強(qiáng)市場監(jiān)測和評價考核，切實(shí)把穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實(shí)處。

 

繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場供需雙向調(diào)節(jié)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持合理自住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，強(qiáng)化輿論引導(dǎo)和預(yù)期管理，確保市場穩(wěn)定。

 

加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度，繼續(xù)深入開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)亂象專項(xiàng)行動。

　　有意思的是，雖然“繼續(xù)推進(jìn)棚戶區(qū)改造”，但棚改的具體目標(biāo)已經(jīng)不再提及了，要求“嚴(yán)格把握棚改范圍和標(biāo)準(zhǔn)”。

　　對比一下，2017年年底的住建部工作會議

一是深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。大力發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，在人口凈流入的大中城市加快培育和發(fā)展住房租賃市場，推進(jìn)國有租賃企業(yè)的建設(shè)，充分發(fā)揮對市場的引領(lǐng)、規(guī)范、激活和調(diào)控作用。支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，加快建設(shè)政府主導(dǎo)的住房租賃管理服務(wù)平臺，加快推進(jìn)住房租賃立法，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益。扎實(shí)推進(jìn)新一輪棚改工作，2018年改造各類棚戶區(qū)580萬套。全力做好公租房工作，增加公租房實(shí)物供給，持續(xù)提升公租房保障能力，優(yōu)先保障環(huán)衛(wèi)、公交等行業(yè)困難群體，將符合條件的新就業(yè)無房職工、外來務(wù)工人員和青年醫(yī)生、青年教師等納入保障范圍，對低保、低收入住房困難家庭，要實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保。因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，多渠道解決群眾住房問題。改革完善住房公積金制度，提高住房公積金管理服務(wù)水平。

　　

二是抓好房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)調(diào)控措施，防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險。針對各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作。加強(qiáng)區(qū)域協(xié)調(diào)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，促進(jìn)大中小城市互聯(lián)互通，提高中小城市、縣城和中心鎮(zhèn)的教育、醫(yī)療等基本公共服務(wù)水平，引導(dǎo)人口和住房需求合理分布。加大房地產(chǎn)市場秩序規(guī)范整頓力度，始終保持高壓嚴(yán)查態(tài)勢，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。加強(qiáng)市場監(jiān)測分析，提高精準(zhǔn)調(diào)控的能力和水平，進(jìn)一步強(qiáng)化地方政府主體責(zé)任。

　　2018年，是個糾結(jié)的一年，為2019定下的“一個中心三個穩(wěn)”就是糾結(jié)中初心與現(xiàn)實(shí)的再平衡。

　　經(jīng)濟(jì)下行，投資斷崖，“房住不炒”的政策初心面臨著前所未有的現(xiàn)實(shí)壓力；分類調(diào)控?fù)Q成了分類指導(dǎo)，向地方放權(quán)，就意味著菏澤只是開始，越來越多邊際寬松的信號給市場帶來的政策轉(zhuǎn)向鼓舞會越來越清晰。地方政府可以自己滅火，也可以自己點(diǎn)火，在現(xiàn)有的這個體制約束下，點(diǎn)火的會越來越多。

　　全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議新聞通稿 鏈接 就在今天！住建部長：部署2019年十大重點(diǎn)任務(wù)！

　　劃重點(diǎn)——

　　截至11月底，全國棚改已開工616萬套，超額完成今年580萬套的目標(biāo)任務(wù)。持續(xù)提升公租房保障能力，將符合條件的新就業(yè)職工、外來務(wù)工人員納入保障范圍，對低收入住房困難家庭基本實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保。

　　2019年，重點(diǎn)抓好以下十個方面工作：

　　一是以穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，著力建立和完善房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，堅(jiān)決防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險。堅(jiān)持因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市主體責(zé)任，加強(qiáng)市場監(jiān)測和評價考核，切實(shí)把穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實(shí)處。繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場供需雙向調(diào)節(jié)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持合理自住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，強(qiáng)化輿論引導(dǎo)和預(yù)期管理，確保市場穩(wěn)定。加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度，繼續(xù)深入開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)亂象專項(xiàng)行動。

　　二是以加快解決中低收入群體住房困難為中心任務(wù)，健全城鎮(zhèn)住房保障體系。支持人口流入量大的一線、二線城市和其他熱點(diǎn)城市，降低準(zhǔn)入門檻，增加公租房有效供應(yīng)，因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。繼續(xù)推進(jìn)棚戶區(qū)改造，嚴(yán)格把握棚改范圍和標(biāo)準(zhǔn)，重點(diǎn)改造老城區(qū)內(nèi)臟亂差的棚戶區(qū)和國有工礦區(qū)、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)，加大配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，嚴(yán)格工程質(zhì)量安全監(jiān)管，確保按時保質(zhì)保量完成全年任務(wù)。

　　三是以解決新市民住房問題為主要出發(fā)點(diǎn)，補(bǔ)齊租賃住房短板。人口流入量大、住房價格高的特大城市和大城市要積極盤活存量土地，加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)，切實(shí)增加有效供應(yīng)。在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，指導(dǎo)大中城市全面培育和發(fā)展住房租賃市場。繼續(xù)推進(jìn)集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作。深化住房公積金制度改革，研究建立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)，加大對城鎮(zhèn)中低收入家庭和新市民租房購房的支持力度，全面提高住房公積金服務(wù)效能和管理水平。