2018年的冬天有點冷，寒冬之下，2019年樓市的故事已經開始自我預期和自我實現(xiàn)。山東菏澤，棚改典型之城拉開了轉向的預演，買房的和賣房的，制定政策的和搞金融的都想借著這個樣板給2019年寫一個樓市走向邊際寬松的好故事。
最好的風向標是中國經濟官方年度總結大會——中央經濟工作會議。松，還是緊？在這樣一個政策變量就是最大變量的經濟體，每一年政策的伏筆都在前一年的官方話語中悄悄埋下。
從經濟工作會議通稿文本看，我們看看這三年的變化，政策語言重心或者強調點發(fā)生了細微的變化。
2016年，“房住不炒”、長效機制、抑制泡沫、管住貨幣……
促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
1、要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。
2、要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。
3、要落實人地掛鉤政策，根據人口流動情況分配建設用地指標。要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。
4、特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發(fā)展。
5、要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展。
6、加強住房市場監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。
2017年：政策連續(xù)性穩(wěn)定性、長效機制、租購并舉
加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。
1、要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展。
2、完善促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，
3、保持房地產市場調控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，
4、分清中央和地方事權，實行差別化調控。
2018年：房住不炒、因城施策、分類指導、兩分體系
1、要構建房地產市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，
2、因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，
3、完善住房市場體系和住房保障體系。
2016年的定調無疑是最嚴厲的，這背后是向居民部門加杠桿+轉杠桿的“去庫存”去出了一出狂飆突進的“地產泡沫”，“房住不炒”隨之問世，從政策語言表述看，2016年也是最嚴厲的一年。
2017年的關鍵詞是分類調控。
2018年的定調無疑又最微妙。文件再次重申堅定“房住不炒”，市場的菊花驟然一緊，但在“宏觀政策強調逆周期調節(jié)，穩(wěn)定總量需求”的大政策框架下，“保持房地產調控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性”一句關鍵表達沒了，逆周期調控的大方向下，地產投資/地產調控是不是也要“逆周期”下？
此外，分類調控變成了因城施策、分類指導——2018年“因城施策、分類指導”的表述 VS“分清中央和地方事權，實行差別化調控”，因城施策意味著中央對地方政府調控權的適度松綁，“夯實城市政府主體責任”，也印證了之前市場房地產調控主導權/責任人向城市壓實的傳聞。
2019年的調控想象空間大，有重申，強調房住不炒的初心不能忘；也有放權，更有淡化（住房租賃機構發(fā)展，這類具體的事不提了）。
住建部的新聞稿則透露了更多的信息：一面強調“一個中心三個穩(wěn)定”，似有松的信號，即一個中心，房住不炒，三個穩(wěn)：穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期（注意穩(wěn)地價在穩(wěn)房價的前面，反映了經濟下行和債務嚴監(jiān)管下地方政府的土地財政壓力）。另一面，“政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性”“加強供需雙向調節(jié)”“堅決遏制投機”“確保市場穩(wěn)定”，嚴厲調控時代的字眼仍然保留在冊。
一是以穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期為目標，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，著力建立和完善房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，堅決防范化解房地產市場風險。
堅持因城施策、分類指導，夯實城市主體責任，加強市場監(jiān)測和評價考核，切實把穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期的責任落到實處。
繼續(xù)保持調控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，加強房地產市場供需雙向調節(jié)，改善住房供應結構，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房，強化輿論引導和預期管理，確保市場穩(wěn)定。
加大房地產市場監(jiān)管力度，繼續(xù)深入開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產亂象專項行動。
有意思的是，雖然“繼續(xù)推進棚戶區(qū)改造”，但棚改的具體目標已經不再提及了，要求“嚴格把握棚改范圍和標準”。
對比一下，2017年年底的住建部工作會議
一是深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。大力發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，在人口凈流入的大中城市加快培育和發(fā)展住房租賃市場，推進國有租賃企業(yè)的建設，充分發(fā)揮對市場的引領、規(guī)范、激活和調控作用。支持專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展，加快建設政府主導的住房租賃管理服務平臺，加快推進住房租賃立法，保護租賃利益相關方合法權益。扎實推進新一輪棚改工作，2018年改造各類棚戶區(qū)580萬套。全力做好公租房工作，增加公租房實物供給，持續(xù)提升公租房保障能力，優(yōu)先保障環(huán)衛(wèi)、公交等行業(yè)困難群體，將符合條件的新就業(yè)無房職工、外來務工人員和青年醫(yī)生、青年教師等納入保障范圍，對低保、低收入住房困難家庭，要實現(xiàn)應保盡保。因地制宜發(fā)展共有產權住房，多渠道解決群眾住房問題。改革完善住房公積金制度，提高住房公積金管理服務水平。
二是抓好房地產市場分類調控，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，完善促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，堅持調控目標不動搖、力度不放松，保持房地產市場調控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)嚴格執(zhí)行各項調控措施，防范化解房地產市場風險。針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作。加強區(qū)域協(xié)調和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，促進大中小城市互聯(lián)互通，提高中小城市、縣城和中心鎮(zhèn)的教育、醫(yī)療等基本公共服務水平，引導人口和住房需求合理分布。加大房地產市場秩序規(guī)范整頓力度，始終保持高壓嚴查態(tài)勢，嚴厲打擊房地產企業(yè)和中介機構違法違規(guī)行為。加強市場監(jiān)測分析，提高精準調控的能力和水平，進一步強化地方政府主體責任。
2018年，是個糾結的一年，為2019定下的“一個中心三個穩(wěn)”就是糾結中初心與現(xiàn)實的再平衡。
經濟下行，投資斷崖，“房住不炒”的政策初心面臨著前所未有的現(xiàn)實壓力；分類調控換成了分類指導，向地方放權，就意味著菏澤只是開始，越來越多邊際寬松的信號給市場帶來的政策轉向鼓舞會越來越清晰。地方政府可以自己滅火，也可以自己點火，在現(xiàn)有的這個體制約束下，點火的會越來越多。
全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議新聞通稿 鏈接 就在今天！住建部長：部署2019年十大重點任務！
劃重點——
截至11月底，全國棚改已開工616萬套，超額完成今年580萬套的目標任務。持續(xù)提升公租房保障能力，將符合條件的新就業(yè)職工、外來務工人員納入保障范圍，對低收入住房困難家庭基本實現(xiàn)應保盡保。
2019年，重點抓好以下十個方面工作：
一是以穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期為目標，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，著力建立和完善房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，堅決防范化解房地產市場風險。堅持因城施策、分類指導，夯實城市主體責任，加強市場監(jiān)測和評價考核，切實把穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期的責任落到實處。繼續(xù)保持調控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，加強房地產市場供需雙向調節(jié)，改善住房供應結構，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房，強化輿論引導和預期管理，確保市場穩(wěn)定。加大房地產市場監(jiān)管力度，繼續(xù)深入開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產亂象專項行動。
二是以加快解決中低收入群體住房困難為中心任務，健全城鎮(zhèn)住房保障體系。支持人口流入量大的一線、二線城市和其他熱點城市，降低準入門檻，增加公租房有效供應，因地制宜發(fā)展共有產權住房。繼續(xù)推進棚戶區(qū)改造，嚴格把握棚改范圍和標準，重點改造老城區(qū)內臟亂差的棚戶區(qū)和國有工礦區(qū)、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)，加大配套基礎設施建設，嚴格工程質量安全監(jiān)管，確保按時保質保量完成全年任務。
三是以解決新市民住房問題為主要出發(fā)點，補齊租賃住房短板。人口流入量大、住房價格高的特大城市和大城市要積極盤活存量土地，加快推進租賃住房建設，切實增加有效供應。在總結試點經驗基礎上，指導大中城市全面培育和發(fā)展住房租賃市場。繼續(xù)推進集體土地建設租賃住房試點工作。深化住房公積金制度改革，研究建立住宅政策性金融機構，加大對城鎮(zhèn)中低收入家庭和新市民租房購房的支持力度，全面提高住房公積金服務效能和管理水平。